จากเมืองเต็นท์ในวงเวียนการจราจรอย่างวอชิงตัน ดี.ซี.ไปจนถึงแถวไถลในลอสแอนเจลิส วิกฤตของที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาและส่งผลให้อัตราการไร้ที่อยู่อาศัยสูงนั้นเป็นสิ่งที่สังเกตได้ง่ายทั่วประเทศ ขณะนี้ ฝ่ายนิติบัญญัติของรัฐกำลังพยายามอย่างมากในการแก้ไขปัญหาด้วยการบังคับให้ท้องถิ่นยอมรับการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่
ในนิวยอร์ก ผู้ว่าการรัฐต้องการให้รัฐออกคำสั่งการผลิตที่อยู่อาศัยจากรัฐบาลท้องถิ่นและเข้าควบคุมการใช้ที่ดินหากไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ในแคลิฟอร์เนีย ร่างกฎหมายที่เสนอต่อสภาแห่งรัฐเมื่อวันพฤหัสบดีจะต้องได้รับการอนุมัติจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวในพื้นที่ที่สามารถเดินได้ เข้าถึงได้โดยการขนส่ง และตั้งอยู่ใจกลางเมือง
เมื่อวันพุธที่ผ่านมา สภานิติบัญญติของรัฐโอเรกอนได้ผ่านร่างกฎหมายที่กำหนดให้เมืองต่าง ๆ ต้องกำหนดเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเงิน 200 ล้านดอลลาร์ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาย่อมเยา เมื่อต้นเดือนที่ผ่านมา สภานิติบัญญติแห่งรัฐวอชิงตันได้อนุมัติร่างกฎหมายที่ทำให้ห้องชุดพักอาศัยเสริมหรือที่เรียกว่า “แฟลตคุณยาย” ถูกต้องตามกฎหมาย เช่น อพาร์ตเมนต์ที่สร้างจากโรงรถหรือห้องใต้ดิน และสภาผู้แทนราษฎรแห่งรัฐวอชิงตันได้ผ่านร่างกฎหมายเมื่อวันอังคารที่ผ่านมา ซึ่งอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวได้ทุกที่ในเมืองใหญ่และใกล้ป้ายรถเมล์ในเมืองเล็กๆ
แนวโน้มไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในสถานะสีน้ำเงินเท่านั้น Greg Gianforte ผู้ว่าการพรรครีพับลิกันแห่งรัฐมอนทานาได้เสนอให้การรับรองอาคารสองหลังและสามหลังทั่วรัฐและการรับรองอาคารอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เชิงพาณิชย์ทั้งหมด และมาตรการของโอเรกอนและวอชิงตันได้รับการสนับสนุนอย่างกว้างขวางจากสองฝ่าย
“ฉันจะอธิบายว่านี่เป็นจุดเริ่มต้นของช่วงเวลาแห่ง YIMBY ในระดับประเทศ” Alex Armlovich นักวิเคราะห์ที่อยู่อาศัยอาวุโสของ Niskanen Center ซึ่งเป็นคลังความคิดที่มุ่งเน้นตลาด กล่าวกับ Yahoo News โดยใช้ตัวย่อที่เพิ่งประกาศเกียรติคุณสำหรับ “Yes In My Backyard” (เป็นบทละครของ NIMBY หรือ “Not In My Backyard” ใช้เพื่ออธิบายคนที่ต่อต้านการวางสิ่งของในละแวกบ้านของตนเอง)
แน่นอน การผ่านมาตรการเหล่านี้ยังห่างไกลจากการรับประกัน ข้อเสนอของนิวยอร์กได้จุดชนวนการต่อต้านอย่างรุนแรงในเขตชานเมือง และเมื่อวันจันทร์ที่ผ่านมา วุฒิสภารัฐแอริโซนาได้ลงมติร่างกฎหมายที่จะอนุญาตให้มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทราคาย่อมเยา เช่น บ้านสองหลัง สามหลัง ห้องเดี่ยว และแฟลตสำหรับคุณยาย
แต่แม้กระทั่งฝ่ายตรงข้ามส่วนใหญ่ของอาณัติการเคหะของรัฐก็ยอมรับว่าขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยในการซื้อหรือเช่าบ้านเพิ่มขึ้นกว่าสามเท่าระหว่างปี 2535 ถึง 2564 ซึ่งแซงหน้าอัตราเงินเฟ้อ อย่างมาก เนื่องจากการก่อสร้างใหม่ไม่ทันกับการเติบโตของจำนวนประชากร Federal Home Mortgage Loan Corp. หรือที่รู้จักกันทั่วไปในชื่อ “Freddie Mac” คำนวณการขาดแคลนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 3.8 ล้านหลัง แม้ว่านักเศรษฐศาสตร์บางคนประเมินว่าอาจสูงถึง 7 ล้านหลัง
อาคารอพาร์ตเมนต์ที่พักอาศัยในนิวยอร์กซิตี้
จากนั้น COVID-19 ก็เกิดขึ้น และพนักงานที่ทำงานทางไกลระลอกใหม่พบว่าพวกเขาต้องการพื้นที่เพิ่มสำหรับสำนักงานที่บ้าน ในขณะที่การแพร่ระบาดทำให้ขาดแคลนวัสดุและแรงงาน ส่งผลให้ราคาบ้านในสหรัฐฯเพิ่มขึ้น 37.3% จากเดือนมีนาคม 2020
การเช่าเป็นสิ่งที่น่ากลัวพอๆ กับการซื้อในปัจจุบัน ราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปีตั้งแต่ปี 1980 จากข้อมูลของ Moody’s Analytics ปัจจุบันค่าเช่าเฉลี่ยของประเทศอยู่ที่30% ของรายได้ประชาชาติเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 22.5% ในปี 1999
“วิกฤต [ที่อยู่อาศัย] เลวร้ายมาก และกำลังแพร่กระจายไปทั่ว ดังนั้นมันจึงเป็นเพียงการยกระดับวาระการประชุมทั่วประเทศ” นายอาร์มโลวิชกล่าว
“มีความเห็นเป็นเอกฉันท์ระดับชาติในวงกว้างว่าสหรัฐฯ ขาดแคลนที่อยู่อาศัย” นักวิจัยจาก Federal National Mortgage Association หรือ “Fannie Mae” เขียนในรายงานเดือนตุลาคม 2022 “เป็นเวลาหลายทศวรรษแล้วที่การผลิตและการดูแลรักษาที่อยู่อาศัยขาดสิ่งที่จำเป็นในการทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาย่อมเยา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าและผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง”
นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่กล่าวว่า เหตุผลหลักที่ไม่มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากนัก เนื่องจากหลายๆ แห่งได้กำหนดให้การก่อสร้างเป็นสิ่งผิดกฎหมาย จาก การศึกษา จำนวนหนึ่งพบว่าในขณะที่เมืองและเมืองชานเมืองออกรหัสการแบ่งเขตเพื่อจำกัดการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ตัวอย่างเช่น ออกกฎหมายอาคารอพาร์ตเมนต์หลายยูนิตหรือกำหนดให้บ้านแต่ละหลังต้องมีพื้นที่ขนาดใหญ่และโรงจอดรถเป็นของตัวเอง ราคาจึงสูงขึ้น
เมื่อไม่อนุญาตให้สร้างโครงการที่หนาแน่นขึ้น เช่น อาคารอพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์ วิธีหนึ่งที่จะตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นได้คือการสร้างบ้านเดี่ยวใหม่ให้เกิดขึ้นในย่านชานเมืองที่ห่างไกลมากขึ้น ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่เรียกว่าแผ่กิ่งก้านสาขา แต่ในพื้นที่ที่มีการก่อสร้างอย่างหนาแน่น เช่น นิวยอร์กซิตี้หรือซานฟรานซิสโก ไม่มีฟาร์มเหลือให้ทุบเพื่อแบ่งเขต การขาดแคลนที่อยู่อาศัยทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นการสูญเสียประชากรและ “ การเดินทางอย่างเร่งด่วน ” นานกว่าสองชั่วโมงจากเมืองเล็กๆ ที่อยู่ห่างไกล
เมื่อเร็ว ๆ นี้ Kathy Hochul ผู้ว่าการรัฐนิวยอร์กเสนอให้เพิ่มบ้าน 800,000 หลังในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โดยกำหนดให้แต่ละเทศบาลในตอนเหนือของรัฐนิวยอร์กเพิ่มสต๊อกที่อยู่อาศัย 1% ทุก ๆ 3 ปี ในเขตมหานครนิวยอร์กซึ่งเป็นภูมิภาคที่แพงที่สุดในประเทศ ซึ่งค่าเช่าเฉลี่ยสูงถึง68.5% ของรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนทุกเมืองจำเป็นต้องเพิ่มสต๊อกที่อยู่อาศัย 3% ทุกๆ 3 ปี รัฐจะก้าวเข้ามาแทนที่กฎการแบ่งเขตในท้องถิ่นที่จำกัดการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ในสถานที่ใดก็ตามที่ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
นั่นอาจฟังดูรุนแรง แต่ก็เป็นปัญหา ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา นิวยอร์กมีการจ้างงานเพิ่มขึ้น 1.35 ล้านคนแต่มีที่อยู่อาศัยเพียง 400,000 ยูนิต ผู้เช่าส่วนใหญ่ในรัฐจ่ายมากกว่า 30% ของรายได้เป็นค่าเช่า ซึ่งเป็นเกณฑ์มาตรฐานที่ใช้กันอย่างแพร่หลายสำหรับการเป็น”ภาระค่าเช่า”
“จริง ๆ แล้ว มันอาจส่งผลกระทบอย่างมากต่อวิกฤตที่อยู่อาศัยในรัฐนิวยอร์ก หากมันผ่านไปด้วยความตั้งใจอย่างเต็มที่” Armlovich กล่าว “เป็นเวลาหลายปีที่ผู้คนพูดกันว่าการที่เราจะหาทางออกจากวิกฤตที่อยู่อาศัยในนิวยอร์กได้นั้น เราต้องการหนึ่งล้านยูนิต และโฮชุลก็เข้ามาบอกว่า เราจะสร้างที่อยู่อาศัยหนึ่งล้านยูนิต”
เพื่อลดการเพิ่มขึ้นของการจราจร มลพิษทางอากาศ และการปล่อยก๊าซคาร์บอนในนิวยอร์กที่เกิดจากผู้อยู่อาศัยใหม่ Hochul ต้องการกำหนดเป้าหมายการเติบโตรอบ ๆ ศูนย์กลางการขนส่ง นิวยอร์กซิตี้และวงแหวนรอบในของชานเมืองจะต้องอนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 50 ยูนิตต่อเอเคอร์ภายในระยะครึ่งไมล์ของสถานีรถไฟใต้ดินหรือสถานีรถไฟฟ้าชานเมือง
การสำรวจแสดงให้เห็นว่าในขณะที่การสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเป็นที่นิยมในทางทฤษฎี เจ้าของบ้านส่วนใหญ่มักจะคัดค้านในละแวกบ้านของตนเอง การคัดค้านที่ระบุไว้มักเป็นข้อกังวลในทางปฏิบัติ (เช่น การจราจรที่เพิ่มขึ้นหรือการแข่งขันเพื่อจอดรถริมถนน) หรือกังวลเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สินและความพึงพอใจด้านสุนทรียะสำหรับความหนาแน่นที่ต่ำกว่า
รหัสการแบ่งเขตในท้องถิ่นที่เกิดขึ้นในเขตชานเมืองและย่านชุมชนเมืองที่ร่ำรวยบางแห่งมีแนวโน้มที่จะป้องกันไม่ให้มีการก่อสร้างใหม่สำหรับบ้านขนาดเล็กและราคาไม่แพง โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ให้เช่า การแบ่งเขตแบบเสแสร้งเช่นนี้ทำให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นโดยการสร้างความขาดแคลน มันยังทำให้การแบ่งแยกทางเศรษฐกิจและเชื้อชาติแย่ลงด้วยการกีดกันครอบครัวที่มีรายได้น้อยไม่ให้อาศัยอยู่ในบางพื้นที่การศึกษาแสดงให้เห็น
การแผ่กิ่งก้านสาขาเพิ่มมลภาวะที่ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ เนื่องจากบ้านเดี่ยวหลังเดี่ยวใช้พลังงานมากขึ้น และการขับรถระยะทางไกลทำให้สิ้นเปลืองน้ำมันมากขึ้น ข้อมูลจาก CoolClimate Network ที่มหาวิทยาลัยแคลิฟอร์เนีย เบิร์กลีย์ แสดงให้เห็นว่าเขตชานเมืองที่ห่างไกลมีการปล่อยมลพิษในครัวเรือนโดยเฉลี่ย สูง กว่าย่านชั้นในที่หนาแน่นที่สุดถึง 2-3 เท่า
ในแคลิฟอร์เนีย นั่นเป็นเหตุผลหนึ่งที่สมาชิกสภาผู้แทนราษฎร Christopher Ward ได้ประกาศใช้พรบ. Housing and Climate Solutions Act ในวันพฤหัสบดี นอกเหนือจากการกำหนดให้ท้องถิ่นอนุญาตให้มีการพัฒนาอย่างหนาแน่นในใจกลางเมืองแล้ว ยังจะจำกัดการพัฒนาในพื้นที่ที่อ่อนไหวต่อระบบนิเวศน์และยังไม่ได้รับการพัฒนาอีกด้วย
“โดยพื้นฐานแล้วเรากำลังประกาศสงครามศักดิ์สิทธิ์กับการแผ่กิ่งก้านสาขา” Matthew Lewis ผู้อำนวยการด้านการสื่อสารของ California YIMBY ซึ่งเป็นกลุ่มผู้สนับสนุนที่อยู่อาศัยที่สนับสนุนร่างกฎหมายนี้ กล่าวกับ Yahoo News
ในขณะที่มาตรการชายฝั่งตะวันตกและนิวยอร์กมาจากพรรคเดโมแครต แต่ Gianforte ผู้ว่าการรัฐมอนแทนาและผู้สนับสนุนร่างกฎหมายรัฐแอริโซนา ส.ว. สตีฟ ไคเซอร์แห่งรัฐเป็นพรรครีพับลิกัน และเมื่อผู้สนับสนุนแนวชายฝั่งพูดถึงผลประโยชน์ต่างๆ เช่น ความยั่งยืน นักปฏิรูปที่อยู่อาศัยในมอนทาน่าและแอริโซนาเน้นข้อความเชิงอนุรักษ์นิยมมากขึ้นเช่น สิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการสร้างเพิ่มเติมบนที่ดินของตน
อย่างไรก็ตาม ในทั้งสองรัฐรัฐบาลท้องถิ่นได้รวมตัวกันเพื่อต่อต้านการลดทอนอำนาจเหนือการแบ่งเขต และไม่มีการสนับสนุนเพียงพอในหมู่พรรครีพับลิกันเพื่อให้มาตรการรัฐแอริโซนาผ่าน
นักอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมสนับสนุนโครงการริเริ่มเหล่านี้อย่างกระตือรือร้น เพราะการชี้นำการพัฒนาสู่เมืองและชานเมืองชั้นในช่วยปกป้องที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาในบริเวณรอบนอก และการเคลื่อนย้ายคนอเมริกันไปยังย่านที่สามารถเดินได้ด้วยระบบขนส่งมวลชนจะลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ของประเทศ ในแคลิฟอร์เนีย องค์กรอนุรักษ์ธรรมชาติยังเป็นผู้เสนอญัตติสำคัญที่อยู่เบื้องหลังกฎหมายที่อยู่อาศัยและการแก้ปัญหาสภาพอากาศ
“วิธีการและที่ที่เราเพิ่มสต็อกที่อยู่อาศัยของเราไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงและยาวนานต่อสิ่งแวดล้อมและความยุติธรรมอีกด้วย และเราขอชื่นชมรัฐบาล Hochul ที่พยายามแก้ไขข้อกังวลเหล่านี้ด้วยการเสนอบ้านใหม่ 800,000 หลังและให้ความสำคัญกับการพัฒนานี้ ในพื้นที่ที่อุดมด้วยการขนส่งที่เดินได้” กลุ่มผู้มีสิทธิเลือกตั้งของสันนิบาตอนุรักษ์แห่งนิวยอร์กกล่าวในถ้อยแถลงเมื่อเดือนที่แล้วที่สนับสนุนแผนที่อยู่อาศัยของโฮชุล
สภานิติบัญญัติแห่งรัฐนิวยอร์กทั้งสองแห่งไม่ได้รวมมาตรการที่อยู่อาศัยของ Hochul ในข้อเสนองบประมาณล่าสุดที่ยื่นต่อผู้ว่าการรัฐ (ในนิวยอร์ก กฎหมายหลักส่วนใหญ่รวมอยู่ในงบประมาณของรัฐ) เจ้าหน้าที่ที่ได้รับการเลือกตั้งในเขตชานเมืองของทั้งสองฝ่ายกำลังโต้เถียงกันว่ารัฐไม่ควรนำการควบคุมการแบ่งเขตของท้องถิ่นออกไป และอนุญาตให้มีอาคารอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟซึ่งปัจจุบันถูกครอบงำด้วยบ้านเดี่ยว บ้านของครอบครัวจะทำลายไอดีลชานเมืองที่ดึงดูดผู้อยู่อาศัยมายังพื้นที่เหล่านั้นในตอนแรก
“มันจะเปลี่ยนเคาน์ตีของเราโดยพื้นฐาน” สมาชิกสภา Ed Ra พรรครีพับลิกันจาก Nassau County นอกนครนิวยอร์กใน Long Island กล่าวกับ Yahoo News รายกตัวอย่างสถานีรถไฟ Long Island Rail Road ที่อยู่ใกล้บ้านของเขา
“มันไม่ใช่ย่านธุรกิจเลย เป็นบ้านเดี่ยวทั้งหมด หากมีคนรวบรวมพัสดุสองสามหลังและต้องการสร้างอาคารขนาดใหญ่ 50 ยูนิต นั่นเป็นการออกจากลักษณะของชุมชนโดยรอบโดยสิ้นเชิง” Ra กล่าว
แต่ Ra กลับสนับสนุนงบประมาณของสมัชชา ซึ่งจะจูงใจให้สร้างที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาด้วยเงินอุดหนุน 500 ล้านดอลลาร์
“ส่วนที่เกี่ยวข้องคือถ้าคุณไม่บรรลุเป้าหมาย หน่วยงานของรัฐสามารถลบล้างได้” เขากล่าวเสริม “เราไม่ต้องการอาณัติ เราคิดว่าการแบ่งเขตเป็นเรื่องท้องถิ่น แต่เราควรให้สิ่งจูงใจบางอย่าง ฉันสนับสนุนวิธีการแครอทมากกว่าไม้”
ไม่ว่าการปฏิรูปที่อยู่อาศัยของ Hochul จะผ่านหรือไม่ในปีนี้ การเปลี่ยนแปลงกำลังดำเนินไปอย่างชัดเจนในนิวยอร์กและทั่วประเทศ
“มีเรื่องพื้น ๆ ที่เกิดขึ้น — ในทุกรัฐที่ไม่มีอะไรเหมือนกันจริง ๆ — เกี่ยวกับคำถามที่ว่าจริง ๆ แล้วคุณจะแก้ปัญหาเหล่านี้ได้อย่างไร? ลูอิสกล่าวว่า “คุณไม่สามารถปูทางยาวสุดลูกหูลูกตาและมีย่านชานเมืองในทุกทิศทุกทางไม่ได้ [และ] ผู้คนต่างตระหนักดี”